НДС застройщика при строительстве апартаментов по ДДУ: почему дата разрешения решает всё

Вопрос налогообложения услуг застройщика при строительстве апартаментов по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) в рамках Федерального закона № 214-ФЗ остается одним из самых взрывоопасных для девелоперов. Налоговые органы в ходе камеральных проверок АСК НДС-2 и выездного контроля прицельно проверяют правомерность освобождения от НДС сумм финансирования и экономии застройщика.

Ошибочное применение льготы по подпункту 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ оборачивается доначислениями НДС по ставке 22% за весь трехлетний период, штрафами 40% по статье 122 НК РФ и блокировкой расчетных счетов. В этой статье основатель и руководитель компании «ФинЭксперт-Екатеринбург» Евгений Столбовский разбирает точный водораздел между облагаемыми и необлагаемыми объектами с учетом свежего Письма Минфина России от 18.02.2026 № 03-07-07/12145.

1. В чем суть поправок: Федеральный закон № 389-ФЗ

Исторически услуги застройщика по ДДУ освобождались от обложения НДС (за исключением услуг при строительстве производственных объектов). Поскольку апартаменты формально относятся к нежилым помещениям, но фактически предназначены для проживания, застройщики на протяжении долгих лет применяли освобождение от налога ко всему комплексу апартаментов.

Однако Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ внес принципиальные поправки в подпункт 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ. Законодатель прямо исключил из периметра налоговой льготы услуги застройщика по договорам участия в долевом строительстве в отношении помещений, предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию), то есть апартаментов.

2. Водораздел 1 января 2024 года: «старые» против «новых» объектов

Ключевым критерием, определяющим, имеет ли застройщик право на освобождение от НДС, является дата получения разрешения на строительство, а вовсе не дата заключения ДДУ с дольщиком и не дата ввода объекта в эксплуатацию:

• 📅 Разрешение получено ДО 1 января 2024 года («старые» объекты):
  Услуги застройщика по ДДУ при строительстве апартаментов полностью освобождаются от НДС при условии, что строительство ведется строго по Федеральному закону № 214-ФЗ. Это право сохраняется за девелопером на протяжении всего срока строительства вплоть до передачи ключей дольщикам.
• 📅 Разрешение получено ПОСЛЕ 1 января 2024 года («новые» объекты):
  Освобождение по НДС на услуги застройщика категорически не применяется. В 2026 году вознаграждение застройщика (включая образующуюся экономию) облагается налогом на добавленную стоимость по ставке 22% (расчетная ставка 22/122).

3. Матрица налогообложения застройщика апартаментов в 2026 году

Для наглядного сопоставления налоговых последствий эксперты компании «ФинЭксперт-Екатеринбург» составили сравнительную таблицу:

4. Опасные практические ситуации: продление и корректировка разрешения

В практике девелопмента часто возникают пограничные ситуации, вызывающие споры с ФНС:

Ситуация А: Продление срока действия разрешения, полученного в 2023 году

Если первоначальное разрешение на строительство получено, например, в ноябре 2023 года, а в 2025–2026 годах застройщик обратился за продлением срока строительства, льгота сохраняется. Продление срока действия документа не является выдачей нового разрешения (ч. 20 ст. 51 ГрК РФ).

Ситуация Б: Внесение изменений в проектную документацию

Корректировка этажности, планировок или замена инженерных решений, повлекшая внесение изменений в существующее разрешение, также не отменяет льготу, если номер и дата первичного разрешения остаются прежними.

Ситуация В: Выдача отдельного разрешения на новую очередь

Если проект застройки микрорайона разбит на этапы, и на очередную очередь апартаментов получено самостоятельное разрешение на строительство после 01.01.2024, то льгота по этой очереди утрачена, даже если первая очередь строилась по «старому» разрешению.

5. Раздельный учет НДС по ст. 170 НК РФ: где застройщики теряют миллионы

Современные апарт-комплексы практически никогда не бывают монофункциональными. Чаще всего проект включает:

1. Жилые помещения / квартиры (освобождены от НДС всегда);
2. Апартаменты (облагаются или не облагаются в зависимости от даты разрешения);
3. Встроенно-пристроенный подземный паркинг (облагается НДС 22%);
4. Коммерческие помещения первых этажей под ритейл (облагаются НДС 22%).

Если застройщик ведет строительство смешанного комплекса, возникает обязанность вести раздельный учет сумм входного НДС по правилам статьи 170 НК РФ. «Входной» налог от генподрядчика, проектировщиков и ресурсоснабжающих организаций необходимо распределять по пропорции расчетной стоимости облагаемых и необлагаемых квадратных метров.

6. Алгоритм действий для застройщика: чек-лист защиты

Чтобы обезопасить девелоперский бизнес от претензий налоговой инспекции, эксперты «ФинЭксперт-Екатеринбург» рекомендуют выполнить 4 обязательных шага:

• Шаг 1. Ревизия градостроительных документов: Поднять архив и зафиксировать точные даты выдачи разрешений на строительство по всем открытым очередям и пятнам застройки.
• Шаг 2. Экспресс-анализ договоров ДДУ: Проверить формулировки предмета договора и порядок выделения услуг застройщика и затрат на строительство.
• Шаг 3. Аудит бухгалтерской базы застройщика: Провести анализ счетов 08, 76, 86 и 90 на предмет раздельного накопления затрат и правильности исчисления экономии застройщика.
• Шаг 4. Утверждение методики раздельного учета: Закрепить в учетной политике пропорцию распределения входного НДС по полезной площади с опорой на строительную экспертизу.